배우자 명의 전세보증금도 이혼할 때 재산분할 대상일까?
배우자 한 사람 명의로 전세계약을 했더라도, 전세보증금이 혼인 중 부부가 함께 마련한 자금으로 형성됐다면 이혼 재산분할에서 검토 대상이 될 수 있습니다. 반대로 계약 명의가 내 이름이라는 이유만으로 전액이 자동으로 내 몫이 되는 것도 아니고, 배우자 이름이라는 이유만으로 내가 아무 권리를 주장할 수 없는 것도 아닙니다.
실무에서는 전세계약서에 적힌 명의보다 보증금을 언제 마련했는지, 어떤 돈이 들어갔는지, 전세대출이 있는지, 부모 지원금이나 혼인 전 자금이 섞였는지를 함께 확인합니다.
전세보증금은 재산분할에서 어떻게 보는가
전세보증금은 임대차가 끝나면 임대인에게 반환을 청구할 수 있는 금전적 권리입니다. 따라서 혼인 중 마련한 보증금이라면 부동산 등기명의와는 별개로 재산분할 재산목록에서 검토될 수 있습니다.
민법 제839조의2 제2항은 법원이 재산분할을 정할 때 “당사자 쌍방의 협력으로 이룩한 재산의 액수 기타 사정”을 참작하도록 정하고 있습니다. 대법원도 2026. 1. 15.자 2024스876 결정에서 재산분할은 혼인 중 공동으로 형성한 재산을 청산·분배하는 제도이고, 명의와 상관없이 재산의 형성 및 유지에 기여한 정도 등 실질에 따라 각자의 몫을 정하는 제도라고 설명했습니다.
다만 위 결정은 전세보증금 사건 자체에 관한 판결은 아닙니다. 여기서는 재산분할의 일반적인 판단 원칙을 확인하는 근거로만 볼 필요가 있습니다.
실제로 가장 많이 문제되는 상황
1. 전세계약은 배우자 명의지만 보증금은 결혼 후 함께 마련한 경우
예를 들어 결혼 후 맞벌이 소득과 공동생활비를 모아 전세보증금 3억 원을 마련했는데 계약자만 남편 명의인 경우를 생각해볼 수 있습니다. 이런 경우 단순히 계약 명의만 보고 “남편 재산”이라고 정리하기보다는 보증금의 형성과정을 확인해야 합니다.
한쪽이 소득활동을 주로 했더라도 다른 배우자가 가사·육아를 담당하면서 혼인생활과 재산의 형성·유지에 기여했다면 그 사정도 함께 고려될 수 있습니다.
2. 전세보증금 일부를 한쪽이 결혼 전에 마련한 경우
결혼 전에 이미 가지고 있던 예금 1억 원을 보증금에 넣고, 결혼 후 부부가 1억 원을 추가해 총 2억 원의 전세보증금을 만든 경우처럼 혼인 전 자금과 혼인 중 자금이 섞이는 경우가 있습니다.
이때는 “전세보증금 전체가 무조건 공동재산” 또는 “처음 넣은 돈이 내 돈이니 전부 내 재산”이라고 단정하기 어렵습니다. 혼인 전 보유자금의 출처가 확인되는지, 이후 계약 갱신 때 추가금이 어디에서 나왔는지, 혼인기간과 상대방의 유지·형성 기여가 어떠했는지 등을 함께 봐야 합니다.
3. 부모님이 전세자금을 보태준 경우
부모가 자녀 한 사람에게 증여한 돈인지, 부부의 신혼집 마련을 위해 두 사람에게 지원한 것인지, 실제로는 반환을 전제로 한 차용금인지에 따라 주장이 달라질 수 있습니다.
송금내역만으로 증여의 상대방이나 차용 여부가 항상 명확해지는 것은 아닙니다. 계좌이체 메모, 가족 간 대화, 차용증, 이자 지급내역, 세무자료 등 당시 사정을 보여주는 자료가 중요합니다.
4. 전세대출이 함께 있는 경우
전세보증금이 3억 원이고 전세대출이 1억 2천만 원이라고 해서 언제나 단순히 “순보증금 1억 8천만 원만 재산분할 대상”이라고 계산하는 것은 조심해야 합니다. 보증금 반환채권과 대출채무를 함께 확인하되, 해당 채무가 부부 공동생활이나 공동재산 형성과 관련된 채무인지 별도로 살펴야 하기 때문입니다.
실무에서는 대출 약정서, 대출 실행내역, 보증금 지급계좌, 이자 상환계좌를 나란히 놓고 자금 흐름을 확인하는 것이 안전합니다.
5. 이미 이사하면서 보증금을 돌려받은 경우
별거나 소송 전에 임대차가 종료되어 배우자 한 사람이 보증금을 전액 돌려받고 다른 계좌로 옮겼다면, “지금 전세계약이 없으니 재산분할 대상도 없다”고 바로 결론낼 수는 없습니다.
반환받은 돈이 어디로 이동했는지, 새 보증금이나 주택구입대금으로 사용됐는지, 생활비로 소비됐는지, 제3자에게 송금됐는지를 계좌내역으로 추적해야 합니다.
숫자로 보면 어떻게 정리할까
예를 들어 혼인 중 전세보증금 3억 원의 주택에 거주하고 있고, 보증금 중 2억 2천만 원은 부부가 혼인 중 형성한 자금, 8천만 원은 한쪽 배우자가 혼인 전부터 보유하던 예금에서 지급했다고 가정해보겠습니다. 여기에 전세대출 1억 원이 남아 있다고 하겠습니다.
이 경우 상담 단계에서는 다음을 분리해 확인하는 것이 좋습니다.
현재 임대차보증금 반환채권: 3억 원
남아 있는 전세대출: 1억 원
혼인 전 8천만 원의 실제 출처와 자금 이동내역
혼인 후 추가 보증금 및 대출 상환에 사용된 돈의 출처
혼인기간 중 양쪽 배우자의 소득·가사·육아 및 재산 유지 기여
이 자료를 바탕으로 분할대상 재산의 범위와 기여도를 따지게 됩니다. 계산 결과가 자동으로 5:5가 되는 것은 아닙니다. 재산의 형성과정, 혼인기간, 각자의 기여 등 구체적 사정에 따라 달라질 수 있습니다.
상대방이 이렇게 주장한다면?
“계약자가 나니까 보증금도 전부 내 돈이다”
계약 명의는 중요한 자료이지만, 그것만으로 재산분할 여부가 끝나는 것은 아닙니다. 보증금을 실제로 어떤 자금으로 마련했는지, 혼인 중 공동 형성재산인지가 함께 검토됩니다.
“전세대출이 있으니 보증금은 재산이 아니다”
대출이 있다는 사실만으로 보증금 반환채권 자체가 없어지는 것은 아닙니다. 다만 관련 채무를 재산분할에서 어떻게 반영할지는 대출의 사용 목적과 공동생활 관련성을 확인해야 합니다.
“우리 부모가 준 돈이니 전부 내 특유재산이다”
부모 지원금의 법적 성격과 지원 상대방부터 확인해야 합니다. 특정 배우자에게만 증여한 것인지, 신혼집 마련을 위한 부부 공동 지원인지, 차용금인지에 따라 분석이 달라질 수 있습니다.
흔히 하는 오해
명의가 곧 소유 몫이라고 생각하는 것: 재산분할은 형성·유지의 실질과 기여를 봅니다.
전세대출은 무조건 절반씩 부담한다고 생각하는 것: 채무의 성격과 사용처를 따로 살펴야 합니다.
부모 송금내역만 있으면 특유재산이 확정된다고 생각하는 것: 누구에게 어떤 취지로 지급했는지까지 입증자료가 필요할 수 있습니다.
보증금을 반환받아 다른 계좌로 옮기면 재산분할에서 빠진다고 생각하는 것: 자금 이동과 사용처가 쟁점이 될 수 있습니다.
상담 전에 준비하면 좋은 자료
현재 및 과거 전세계약서, 갱신계약서
계약금·중도금·잔금 지급 계좌내역
전세대출 약정서와 현재 대출잔액 확인서
대출이자·원금 상환내역
혼인 전 보유 예금이라고 주장하는 경우 당시 예금잔액과 이체내역
부모 지원금이 있다면 부모 계좌 송금내역, 차용증, 메시지 등
보증금 반환 후 다른 곳으로 이동한 경우 반환 시점 전후 계좌내역
새 집을 구했다면 새 전세보증금 또는 매매대금 지급내역
실무상 주의할 점
전세보증금 사건에서는 현재 계약서 한 장만 보는 것보다 최초 계약 → 증액 갱신 → 대출 실행·상환 → 보증금 반환 또는 새 계약의 흐름을 시간순으로 정리하는 것이 중요합니다. 특히 계약이 여러 번 갱신된 경우, 최초 보증금의 출처와 이후 증액분의 출처가 서로 다를 수 있습니다.
또한 별거가 시작된 뒤 한쪽이 보증금을 반환받거나 대출을 추가로 상환했다면, 그 시점과 자금의 성격을 따로 표시해 두는 것이 좋습니다. 재산분할은 단순히 현재 잔액만 적는 작업이 아니라 어떤 재산이 언제, 어떤 경위로 형성되고 유지됐는지를 설명하는 과정이기 때문입니다.
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공식 법률 근거
전세보증금은 계약 명의, 혼인 전 자금, 부모 지원금, 전세대출이 한꺼번에 얽혀 있는 경우가 많아 계좌 흐름을 먼저 정리하는 것이 중요합니다. 수원에서 이혼·재산분할 상담이 필요한 경우 문효정 대표변호사 소개와 상담 안내를 확인하실 수 있습니다.